Restitution d’indemnité à l’assureur dommages-ouvrage
Auteurs : Virginie Mauve, Bastien Girard Nkouikani et Ghislaine Betton
Publié le :
23/06/2023
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L’assurance dommage-ouvrage (DO) préfinance les travaux de réparation d’un ouvrage par le versement d’une indemnité provisionnelle. La partie non utilisée de cette dernière doit être reversée à l’assurance. Est-ce la responsabilité de l’assuré-vendeur ou de l’acquéreur ayant effectué les travaux de reprise ?
Toute personne physique ou morale qui agit en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, selon les dispositions de l’article L. 242-1 du Code des assurances, et qui fait réaliser par une entreprise des travaux de construction pouvant être qualifiés d’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage dite DO.
Le rôle de cette assurance est de préfinancer, sans recherche de responsabilité des intervenants à l’acte de construire, les travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale des constructeurs par le versement d’une indemnité provisionnelle.
La part de cette indemnité qui n’a pas été employée à la réparation de l’ouvrage doit être reversée par l’assuré à l’assurance.
En l’espèce, une SCI a fait construire une maison d’habitation, pour laquelle elle a souscrit un contrat d’assurance DO. Elle a vendu ensuite cette maison en l’état futur d’achèvement à un couple.
Le couple, se plaignant de désordres affectant un mur de soutènement, ont assigné l’assureur DO qui a été condamné à lui verser une provision de 175.000 € à valoir sur le coût des travaux de reprise. Le couple a ensuite vendu la maison sans effectuer les travaux de reprise, tout en appliquant une réduction du prix de vente équivalente à l’indemnité perçue. L’acquéreur a effectué lui-même les travaux de reprise, pour un montant inférieur à l’indemnité versée.
Après avoir effectué le versement de la provision, et une fois les travaux de reprise terminés, l’assureur DO a assigné l’acquéreur final de la maison afin de se voir rembourser la partie de l’indemnité qui n’avait pas été affectée aux travaux.
La Cour de cassation a donc dû déterminer qui de l’acquéreur ayant effectué les travaux de reprise ou de l’assuré vendeur ayant perçu l’indemnité d’assurance DO était juridiquement tenu de restituer la part de l’indemnité qui n’avait pas été affectée à la reprise des désordres à l’assureur.
La Haute Juridiction répond qu’il revient au juge du fond de rechercher le véritable bénéficiaire de l’indemnité d’assurance sur qui pèse concomitamment la charge d’effectuer les travaux pour laquelle l’indemnité a été versée.
Ainsi, au cas d’espèce, deux critères ont été retenus pour désigner l’acquéreur comme bénéficiaire de l’indemnité :
- d’une part, l’acquéreur avait obtenu une réduction du prix de vente au moins équivalente à l’indemnité versée aux vendeurs par l’assureur DO
- d’autre part, le vendeur avait déclaré dans l’acte de vente avoir touché une indemnité de l’assureur DO sans toutefois avoir exécuté les travaux qui restaient à la charge de l’acquéreur, ce que celui-ci avait accepté expressément.
Il en résulte que l’acquéreur devait restituer le montant de l’indemnité qui n’avait pas été affectée à la reprise des désordres. Il était dès lors indifférent que les vendeurs se soient réservé la poursuite de la procédure les opposant à l’assureur DO par une clause figurant dans l’acte de vente.
Par cet arrêt, la Cour de cassation conforte le principe posé à l’article L121-10 du Code des assurances, selon lequel l'assurance DO constitue une assurance de chose qui est attachée à la propriété de l'ouvrage.
Il avait déjà été jugé dans un arrêt non publié au bulletin que l’indemnité d’assurance avait été transférée à l’acquéreur lorsque le vendeur avait déduit du prix de vente de l’immeuble le montant de cette indemnité en précisant que l’assureur DO en réclamait la restitution (Cass. 3e civ., 6 janvier 2013, n°11-26.780).
Il faut donc être prudent lors de la rédaction de l’acte de vente d’un bien immobilier affecté de désordre, afin d’être parfaitement clair sur la répartition des charges à supporter entre l’acquéreur et le vendeur.
Afin de prévenir toutes difficultés, l’acquéreur qui obtient une réduction de prix lié au désordre devra être parfaitement informé des conséquences liées à l’absence d’emploi de cette réduction à la réparation de l’ouvrage.
Fort de son expertise, le Cabinet PIVOINE AVOCATS vous conseille et vous accompagne. Pour plus d’information ou afin de prendre rendez-vous, n’hésitez pas à nous contacter.
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