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Régulation de l’accès au foncier agricole

Régulation de l’accès au foncier agricole

Auteurs : Ghislaine Betton, Alice Herole et Maria Haned
Publié le : 13/09/2021 13 septembre sept. 09 2021
Droit rural, droit viticole

vers un renforcement du contrôle des structures sociétaires agricoles

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Le 26 mai 2021, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture la proposition de loi n°3853 portant mesures d’urgence pour assurer la régulation de l’accès au foncier agricole au travers de structures sociétaires, après engagement de la procédure accélérée par le gouvernement. 

Cette proposition de loi vise à assurer la transparence des opérations sociétaires, contrôler afin de mieux maitriser les excès et orienter le foncier vers des projets plus conformes aux orientations politiques, professionnelles et territoriales.

Pour rappel, les deux outils de régulation en France sont les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), par l’intermédiaire de leur droit de préemption (articles L. 143-1 à L. 143-7-2 du CRPM), et le mécanisme de contrôle des structures des exploitations agricoles soumettant les opérations d'installation, d'agrandissement ou de réunion d'exploitations agricoles des structures à une autorisation préfectorale (articles L. 331-1 à L. 331-11 du CRPM). 

Aujourd’hui, l’efficacité de ces outils est contestée car : 
  • Le droit de préemption de la SAFER sur le marché sociétaire ne s’exerce qu’en cas de cession à titre onéreux de la totalité des titres d’une société et uniquement avec pour objectif d’installer un agriculteur ; 
  • La prise de participation financière dans une société d’exploitation ou de portage du foncier n’est pas soumise au dispositif de contrôle des structures des exploitations agricoles, ni les prises de participation multiples dans des exploitations, dès lors qu’il n’y a pas de participation aux travaux, au stade de la demande.
Cette proposition de loi introduit, donc, de nouvelles dispositions dans le code rural et de la pêche maritime, dans l’objectif de : 
  • Lutter contre la concentration excessive des exploitations et l’accaparement des terres agricoles par des sociétés échappant aux filtres du contrôle des structures et de la SAFER ; 
  • Favoriser l’installation et la consolidation des exploitations existantes grâce à un mécanisme d'incitation à vendre ou à donner à bail rural long terme une surface compensatoire au profit d'un agriculteur (libération et orientation du foncier).

Instauration d’un nouveau contrôle administratif

La principale modification apportée, par la proposition de loi, concerne l’instauration d’un nouveau contrôle portant sur les cessions de titres sociaux de sociétés possédant ou exploitant des biens immobiliers agricoles. 

Ce contrôle sera codifié au sein des nouveaux articles L.333-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, que l’on retrouvera au chapitre III du livre III du titre III intitulé « Contrôle des sociétés possédant ou exploitant du foncier ».

De manière plus précise, la proposition de loi prévoit que dès lors qu’une opération confère le contrôle d’une société, possédant ou exploitant des biens immobiliers agricoles, au cessionnaire, et qu'elle répond aux critères fixés localement de concentration excessive ou d'accaparement de terres (seuil d’agrandissement significatif), l’opération sera soumise à autorisation administrative.

La caractérisation de l’excès résulte de l’exploitation ou de la possession de terres par une personne physique ou morale qui excède le seuil d’agrandissement excessif, en amont ou en aval de la prise de contrôle, du fait de sa détention, en propriété ou en jouissance, de superficies d’immeubles de même nature.

Tout d’abord, concernant la prise de contrôle, elle doit être comprise comme la prise de participation par acquisition de titres sociaux qui confère à une personne physique ou morale, directement ou indirectement, le contrôle de la société, au sens des articles L. 233-3 et L. 233-4 du Code de commerce.

Elle est entendue de manière large, afin de couvrir tous les montages sociétaires qui permettraient un contournement. Ainsi, plusieurs hypothèses de mutations de titres sociaux sont concernées. 

Ensuite, concernant le seuil d’agrandissement excessif, il sera fixé par le préfet de région en hectares, par région naturelle ou par territoire présentant une cohérence en matière agricole, dans des conditions prévues par décret.

Les exemptions à ce nouveau contrôle administratif

Des exemptions à cette autorisation administrative sont envisagées pour : 
  • Les opérations d’acquisition et de rétrocession, par cession ou substitution, réalisées par les SAFER dans le cadre de l’exercice de leur droit de préemption ou de leurs missions (dès lors qu’elles s’exercent dans un cadre défini et sont déjà contrôlées et validées par l’administration) ;
  • Les cessions réalisées à titre gratuit ;
  • Les cessions de parts sociales ou d’actions entre parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus (à condition que le cessionnaire s’engage à participer effectivement à l’exploitation, dans les conditions prévues à l’article L. 411-59 du CRPM, et à conserver la totalité des titres sociaux acquis pendant au moins neuf ans à compter de la date de la cession) ; 
  • Les sociétés foncières agricoles qui satisfont cumulativement aux conditions définies au 1°, au b du 2° et aux 3°, 4° et 5° du 1 du II de l’article 199 terdecies-0 AB du code général des impôts (conditions d’application de la réduction d’impôt sur le revenu pour investissements au capital des sociétés foncières solidaires).

Modalités procédurales du nouveau contrôle

Sur le plan procédural, il faudra déposer un dossier de demande d’autorisation auprès de la SAFER qui, après avoir préalablement procédé à la vérification de la régularité du dossier, émettra un avis et transmettra la demande à l’autorité préfectorale. 

Plus précisément, la SAFER instruit la demande au nom et pour le compte de l’autorité administrative aux fins de vérifier que l’opération ne porte pas atteinte aux objectifs du contrôle des structures (accaparement ou concentration excessive) ou aux orientations du schéma directeur régional des structures agricoles, auquel cas, l’autorité préfectorale pourra refuser le dossier.

Toutefois, afin d’obtenir un avis favorable, l’intéressé peut s’engager auprès de la SAFER à mettre en place des mesures destinées à remédier aux effets de l’opération : 
  • Par la vente ou l’octroi d’un bail rural à long terme d’une surface compensatoire au profit de certaines catégories d’agriculteurs pour leurs permettre d’atteindre le seuil de viabilité économique défini par le schéma directeur régional ; 
  • Par la libération d’une surface dans le même but et au profit d’une certaine catégorie d’agriculteur, en résiliant le titre de jouissance dont il dispose, et avec l’engagement du propriétaire à vendre ou louer à long terme à l’agriculteur. 
Toute opération réalisée en violation du présent dispositif pourra faire l’objet d’une action en nullité pouvant être exercée par l'autorité administrative, d'office ou à la demande de la SAFER. 

Particularité : Opération également soumise à autorisation d’exploiter

Selon la proposition de loi, l’article 333-4 du CRPM prévoit le cas particulier de l’opération, soumise au nouveau contrôle administratif, ainsi qu’à l’obligation d’obtenir une autorisation d’exploiter.

Aux termes de cet article, il est prévu que l’autorisation administrative délivrée, en application du nouveau contrôle instauré, tiendra également lieu d’autorisation d’exploiter.

L’ensemble du dispositif décrit fera l’objet d’un Décret en Conseil d’Etat qui fixera les délais, et les modalités d’application de la loi.

La proposition de loi devrait être votée par le Sénat à l’automne prochain. 

Le Cabinet Pivoine est à vos côtés pour vous assister dans le cadre de la cession de titres sociaux, de sociétés possédant ou exploitant des biens immobiliers agricoles, ainsi que pour l’obtention des autorisation administratives exigées par le Code rural et de la pêche maritime. 


 
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